原本指望透過「以房養老」方案，將畢生積蓄購置的房產轉化為穩定現金流，安穩度過退休生活的長輩們，近期正面臨一場無聲的財務風暴。隨著台灣部分區域房價出現鬆動，銀行在辦理逆向抵押貸款時，對於房屋的鑑價趨於保守，直接導致核貸的額度遠低於借款人原先的預期。這不僅打亂了許多人的退休規劃，更讓「有房卻缺現金」的困境在老年族群中蔓延。一位剛辦理完手續的陳先生無奈表示，他位於蛋白區的公寓，鑑價金額比兩年前鄰居申辦時少了近15%，每月可領取的生活金大幅縮水，原本規劃的旅遊與醫療預算被迫砍半，晚年生活品質瞬間蒙上陰影。
這現象背後，是銀行業者對於未來房市走勢的風險考量。當經濟前景不明朗，或特定區域供過於求時，金融機構必須為抵押品價值可能進一步下滑預留緩衝空間。然而，這份謹慎卻轉嫁成了申辦者的現實壓力。尤其對於沒有其他穩定收入、單純依賴房產變現的獨居長者而言，額度不足可能意味著必須節衣縮食，或甚至考慮出售房屋、搬離熟悉的生活圈。房價的波動不再只是投資客帳面上的數字遊戲，它正實實在在地衝擊著最需要穩定支持的老年經濟安全網。
專家指出，以房養老制度的核心精神，在於活化不動產價值，補充退休金不足。但當房價進入修正期，這套機制的效能便大打折扣。申請人除了得承受資產貶值的心理壓力，更得面對「錢不夠用」的殘酷現實。政府相關部門與承辦銀行是否應建立更動態、透明的鑑價與額度調整機制，或在房價下行周期提供部分補貼或保證，已成為亟待正視的社會議題。否則，這項立意良善的政策，恐在市場波動中偏離其保障老年生活的初衷。
銀行鑑價趨於保守，你的房子不再值那麼多錢
走進銀行申辦以房養老，第一關就是房屋鑑價。過去在房市多頭時期，銀行估價往往貼近甚至高於市場行情，讓借款人對可貸額度充滿期待。然而，風向已然轉變。現在，銀行風險控管部門緊盯各區成交價量變化，一旦發現價格鬆動或交易停滯，鑑價報告上的數字就會變得格外「扎實」。一位不願具名的銀行房貸主管透露，他們現在會參考過去半年內該社區的最低實價登錄成交價，而非平均價，並且預先扣除未來數年可能的跌價空間後，才計算出可貸本金。這種「預期下跌」的估值法，直接讓鑑價結果打了折扣。
對於屋齡較高、地段較偏遠的物件，影響更為顯著。銀行可能認為這些資產在經濟下行時流動性更差，因此給予更高的風險折價。此外，即便同一行政區，不同街廓、不同管理品質的社區，鑑價落差也可能擴大。這使得借款人難以憑藉過往經驗或鄰居案例來預估自身額度，增加了規劃的不確定性。更令人無奈的是，鑑價過程雖有參考依據，但最終決定權仍在銀行，申辦者缺乏議價能力，只能被動接受結果。當畢生最重要的資產被「打折」看待，換來的現流卻不足以支應生活，其中的失落與焦慮，外人難以體會。
每月生活金縮水，退休預算被迫重新盤點
核貸額度不如預期，最直接的衝擊就是每月撥入帳戶的生活金變少了。以一位持有價值新台幣1500萬元房產的長者為例，若原本期待核貸七成、約1050萬元，分30年撥付，每月約可領取2萬9千元。但若因房價下跌預期，鑑價僅為1300萬元，且核貸成數降至六成，可貸額度便驟降至780萬元，每月生活金也跟著縮水至約2萬2千元。這每月七千元的差距，可能正是支付慢性病藥費、營養補充品或偶爾外出用餐的關鍵預算。
許多長輩的退休規劃是精算後的結果，醫療、照護、基本生活開銷都卡得很緊。生活金短少，迫使他們必須重新盤點每一分支出。可能得從「偶爾上餐館」變成「完全自炊」，從「一年一次國內旅遊」變成「不敢出門」，甚至延後必要的牙齒治療或身體檢查。這種被迫的節儉，不僅影響物質生活，更可能造成心理上的壓力與剝奪感，覺得自己的晚年被迫「降級」。更有些家庭，子女原本期待父母能以房養老自給自足，如今額度不足，可能反而需要子女提供金援，打亂了兩代人的財務計畫，也衍生出新的家庭壓力。
政策與市場如何接軌？尋求解方保障老年權益
以房養老政策若要真正發揮功能，不能只建立在房價永遠上漲的樂觀預期上。面對市場的周期性波動，制度本身需要更具韌性的設計。有學者建議，可參考其他國家經驗，由政府或設立特定基金提供部分價值保證，在房價下跌超過一定幅度時，補足銀行與借款人之間的額度缺口，分擔長期風險。如此一來，銀行在鑑價時便無需過度保守，而長輩也能獲得較接近合理預期的資金。另一種思考是發展「共享式」或「合作社模式」的以房養老，由社區或特定團體共同承擔資產價值波動，降低個人風險。
對借款人而言，專家的建議是「分散風險，提早規劃」。不應將所有退休希望孤注一擲在單一房產上。在申辦以房養老前，應諮詢多家銀行，了解不同的產品與鑑價結果。同時，也應誠實評估自己的健康狀況與預期壽命，選擇適合的撥付年限與方式。或許，將以房養老視為「補充性」財源，而非「唯一」財源，是更穩健的心態。政府和金融機構也應加強宣導，讓民眾更清楚了解市場波動對方案的潛在影響，避免因期待落差而陷入老年貧窮。唯有政策、市場與個人認知三方同步調整，以房養老才能真正成為安穩退休的靠山，而非另一個財務壓力的來源。
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